Perizie Estimative Immobiliari

L’estimo può essere definito come la disciplina che insegna ad esprimere il “piu probabile valore di mercato” di un bene immobile per molteplici scopi : trattative di compravendita, espropriazioni e limitazioni al diritto di proprietà, indennizzi assicurativi, imponibili fiscali, inventari contabili, divisioni patrimoniali, valutazione economica e di compatibilità ambientale di opere e di progetti complessi, concessioni di credito, fusioni ed incorporazioni di aziende, riparto delle spese condominiali,convenienza economica di investimenti privati e pubblici ( ecc.. ) .

E’ evidente come la varietà dei beni e degli scopi delle valutazioni richiedano approcci sensibilmente differenziati sia per impostazione teorico – metodologica sia per le indispensabili conoscenze tecniche; Ogni quesito di stima richiede all’ estimatore la costruzione di uno specifico procedimento valutativo, in relazione alle circostanze precedentemente indicate.

Distinguiamo sei diversi criteri di stima:

1 – comparazione con i prezzi di mercato

Il criterio della stima per comparazione si basa essenzialmente su queste fasi:

– rilevazione di valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima;
– individuazione delle variabili che influenzano il valore di mercato;
– rilevazione quanti-qualitativa delle variabili relative al bene oggetto di stima ed ai beni presi a
riferimento;
– stima dell’influenza delle variabili sul valore di mercato;
– determinazione del valore di stima.

2 – valutazione finanziario-reddituale

Il valore di un bene viene determinato mediante l’attualizzazione dei flussi finanziari futuri : il bene immobile oggetto di valutazione produce un reddito; la determinazione del reddito viene effettuata mediante bilanci preventivi. Le scelte tecniche ed economiche inerenti la gestione di beni da stimare devono essere
effettuate secondo il principio dell’ordinarietà. Questo significa che si devono assumere le scelte che
avrebbero effettuato in quella particolare realtà un imprenditore di ordinaria capacità.

3 – costo di produzione

Si costituisce dalla somma delle spese, che sosterrebbe l’imprenditore astratto per produrre un bene. I procedimenti di stima del costo di produzione si fondano essenzialmente su:

– un’analisi tecnica del processo produttivo, sulla base della quale si perviene alla determinazione delle quantità dei fattori produttivi impiegati;

– un’analisi di mercato volta alla determinazione dei relativi prezzi. La sommatoria delle quantità per i prezzi quantifica il costo di produzione.

In relazione al variare delle situazioni si possono utilizzare diversi gradi di analiticità: ad esempio, ilcosto di costruzione di un fabbricato può essere stimato sinteticamente in base ad un valore unitario espresso a metro cubo o a metro quadrato, ovvero formulare un dettagliato computo metrico estimativo.

4 – costo di surrogazione

Si basa sulla determinazione delle spese necessarie per sostituire il bene oggetto di valutazione con un altro o con altri atti a svolgere le medesime funzioni. Il relativo procedimento di determinazione consiste nella individuazione del bene o dei beni in grado di surrogare l’oggetto della stima e nella determinazione delle relative quantità e valori

5 – valore di trasformazione

In base a questo criterio il bene viene stimato come differenza tra il valore di mercato del bene o dei beni ottenuti dalla trasformazione ed il costo della trasformazione stessa. Si costituisce da tutte le spese necessarie per produrre il bene ottenuto dalla trasformazione (costo di produzione) al netto del valore del bene oggetto di trasformazione
Se la trasformazione è (non è) conveniente, ovvero se il valore del bene ottenuto dalla trasformazione è maggiore (minore) del relativo costo di produzione, allora il valore di trasformazione del bene oggetto di stima è maggiore (minore) del relativo valore di mercato. Per valutare il valore di mercato del bene ottenuto dalla trasformazione si possono utilizzare i criteri della comparazione o quelli della valutazione finanziario-reddituale

6 – valore complementare.

Si applica quando tra più beni o parti dello stesso bene esiste una complementarità d’uso o produttiva, tale che il valore di mercato del complesso dei beni sia maggiore della somma dei valori di mercato dei beni presi singolarmente.In base a questo criterio, un bene viene valutato come differenza tra il valore di mercato dell’intero
complesso di beni ed il valore di mercato della parte residua.

 

Per poter correttamente valutare un immobile è importante anzitutto verificarne la conformità urbanistica ed edilizia  che ne potrebbe  pregiudicare il valore.

In secondo luogo analizzare tutti i valori intrinseci ed estrinseci al bene oggetto di stima

Valutare la Consistenza Commerciale attenendosi  ai dettami della Camera di Commercio sulla base della ex Legge Norma UNI 10750/2005 “Servizi – Agenzie immobiliari – Requisiti del servizio” di seguito sintetizzata nei punti più rilevanti :

Sup. Commerciale calcolata come la somma delle superfici coperte, le superfici ponderate delle pertinenze

Il computo delle superfici deve essere effettuato con tali criteri :

– 100% delle superfici calpestabili

– 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno spessore massimo di 50 cm

– 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 cm.

Per il computo delle superfici scoperte, inoltre, devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

– 25% dei balconi e delle terrazze scoperte;

–  35% dei balconi e delle terrazze coperte e chiuse su tre lati;

– 35% dei patii e porticati;

– 60% delle verande;

– 10% del lastrico solare di proprietà ad uso esclusivo;

– 15% dei giardini di appartamento;

– 10% dei giardini di ville e villini.

Le quote percentuali sopra indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell’immobile, alle caratteristiche delle superfici esterne, le quali comunque non dovrebbero eccedere il 30% di quella coperta. Sono fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale.

Per una più approfondita analisi consultare http://www.borsinoimmobiliare.it/ e l’ Osservatorio Mercato Immobiliare dell’ Agenzia delle Entrate.

 

A cura dell’ Arch. Fichera 

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